• Главная
  • Статьи
  • Залог квартиры в банке – как способ образования стартового бизнес-капитала

Залог квартиры в банке – как способ образования стартового бизнес-капитала

Залог квартиры в банке – как способ образования стартового бизнес-капитала
С момента принятия в РФ Федерального закона “Об ипотеке” прошло уже 10 лет, результаты работы данного закона видны на лицо – с каждым днем, не смотря на сотрясающие зарубежный ипотечный рынок кризисы, все больше граждан используют заемные средства для приобретения квартир в кредит, но также растет число желающих использовать свою жилую недвижимость в качестве способа образования стартового капитала для начала бизнеса – оформляя залоговый кредит в банке. В настоящей статье мы попытаемся подробно разобрать данный вопрос: как происходит оформление залога, документы требуемые для регистрации залога в государственных органах, что должен знать залогодатель – собственник квартиры, при принятии решения о залоге своей недвижимости.
Адвокат Комаров Сергей Владимирович
г. Москва, ул. 1-я Новокузьминская, д. 11
+7 (495) 772-13-32
zalog-kvartiry-v-banke

Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, залогодатель – лицо, предоставляющее в качестве обеспечения по залоговому кредиту свою недвижимость – в данном случае квартиру, должен ориентироваться в простых, но важных понятиях:

Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель, приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами - иными словами за счет вашей квартиры – путем ее продажи.  

Залогодатель – юридическое или физическое лицо, предоставляющее в качестве обеспечения исполнения обязательства должником перед кредитором, принадлежащее ему на праве собственности (в данном случае квартиры) или праве хозяйственного управления имущество, при этом Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Залогодержатель – кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества или ценных бумаг. Залогодержатель является обладателем залогового права на заложенное имущество. Т.е. именно он получает с вас проценты за пользование кредитом, подает на вас в суд за не возврат кредита, следит за исполнением ваши договора залога.

Порядок оформления залога на Вашу квартиру регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами Гражданским кодексом РФ, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а также внутренними письмами и методическими рекомендациями по порядку оформления и регистрации залога в Регистрационной службе. Оформление залога квартиры в банке начинается со сбора Вами документов необходимых для предоставления в банк для принятия решения о возможности получения под данную квартиру кредита и при принятии положительного решения – в дальнейшем производится регистрация данной сделки в Федеральной регистрационной службе (обязательное требование), в перечень требуемых документов входят:

1. Документ-основание подтверждающий Ваше права собственности на квартиру, им может быть: договор купли-продажи квартиры, договор мены, договор передачи квартиры в собственность (при приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию или иной документ.

2. Свидетельство о праве собственности – данное свидетельство выдается органами осуществляющими регистрацию прав собственности, в зависимости от года выдачи оно может быть выдано Департаментом муниципального жилья (в г. Москве) – до 1998 года, Регистрационной Палатой – начиная с 1998 года и заканчивая 2004 г. или Регистрационной службой с 2004 года. В данном свидетельстве в разделе основание прописывается основание возникновения вашего права собственности, так что в случаи возникновения трудностей с выяснением какой из документов является основанием для владения Вами вашей квартирой – просто прочитайте данный раздел.

3. Выписка из домовой книги – выдается в Паспортном столе по месту нахождения недвижимости – требование 99% банков при подаче документов на залог – выписка действительна в банке в течении месяца с ее момента выдачи.

4. Копия финансово-лицевого счета – выдается в едином информационно-расчетном центре (или ином органе осуществляющим учет платежей за коммунальные услуги и текущее коммунальное обслуживание квартиры) по месту нахождения квартиры – важно: у вас на момент получения копии финансово-лицевого счета не должно быть задолженностей по коммунальным платежам или как минимум это не должно быть отражено в полученном документе – для банков копия финансово-лицевого счета действителен в течении месяца с момента выдачи.

5. Выписка из ЕГРП – выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, выдается в Регистрационной Службе по месту нахождения квартиры – отражает информацию о собственнике на дату выдачи и является дополнительным подтверждением для банка того, что Вы действительно в настоящий момент являетесь собственником предоставляемой в залог квартиры, а также об отсутствии ограничений и обременений на вашу квартиру.

6. Документы БТИ – кадастровый паспорт на квартиру и экспликация, выдается в Бюро технической инвентаризации по месту нахождения квартиры.

7. Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) о том, что вы не стоите там на учете.

Собранные документы подаются в банк для рассмотрения в виде копий с предъявлением оригиналов и уже после принятия решения банком о выдаче кредита уже на саму сделку Вы приходите с оригиналами документов. После подписания договора залога собранные Вами документы подаются вместе с документами банка на регистрацию в Регистрационную Службу. Документы в Регистрационную Службу подаются вами (или вашим доверенным лицом) вместе с представителем банка. Регистрация залога производится в течении 2-х недель, после того как обременение в виде залога на квартиру зарегистрировано – вы с зарегистрированными документами идете в банк и получаете предоставленный вам кредит.    

Важно знать и понимать следующие вещи:

залог квартиры предполагает оформление обременения на вашу квартиру в виде залога, т.е. до момента пока Вы или должник не исполните свои обязательства перед банком – не погасите кредит, Вы данную квартиру продать, разменять, подарить или совершить любые иные юридически значимые действия без согласия банка не сможете, а банк в свою очередь может такое согласие и не давать, даже если формально оно и указано в договоре. Внимательно читайте все документы касающиеся залога перед их подписанием, случаются ситуации когда озвученные изначально условия предоставления кредита совершенно не соответствуют содержанию предлагаемых к подписанию документам в банке – не бойтесь задавать вопросы и требовать пояснений по каждому из пунктов договора где у вас возникают сомнения в их обоснованности и соответствия вашим изначально достигнутым договоренностям, лучше приходите на подписание документов с Вашим юристом – банк коммерческая организация заинтересованная в получении прибыли и банк никогда не упустит возможность максимально заработать на вас, в т.ч. путем включения в договор условий делающих ваше положение как залогодателя максимально стесненным и уязвимым – например: без согласия банка не сдавать квартиру третьим лицам или не регистрировать без согласия банка любых лиц на данную площадь. Помните, что банк также как и Вы заинтересован выдать вам кредит и ничего унизительного в вашем детальном изучении подписываемых документах нет.  Залог не предполагает перехода права собственности от Вас к банку в момент оформления залога – это все что угодно но не залог – существуют “банки” или так называемые частные инвесторы широко рекламирующие свои услуги по предоставлению залоговых кредитов под квартиры за 1-3 дня – не верьте этому! В итоге исходя из нашей практики происходит следующая ситуация – от Вас под любым предлогом и различными способами данные лица получают доверенность на сбор документов для совершения сделки (но не залога конечно), в доверенности указывается что доверенное лицо вправе от вашего имени совершать любые сделки по распоряжению вашей квартирой на условиях по своему усмотрению, при этом вам действительно выдадут деньги за пару дней как и было обещано в объявлении и еще в довесок потребуют расписку что вы обязуетесь их вернуть, но вопрос о том кто останется собственником квартиры – уже не поднимается – не вы. В некоторых банках – выдающих кредиты под залог квартир используют еще более изощренную схему, но с тем же отрицательным для вас результатом: - документы на квартиру вы действительно передаете сотруднику банка в помещении банка и именно банк рассматривает возможность предоставления Вам кредита, банк сообщает вам о своем решении по телефону, но затем происходит самое интересное – в момент когда вы приходите на сделку и начинаете знакомиться с документами которые вы должны подписать чтобы получить кредит выясняется, что кредит вам предоставляет не банк, а некая незнакомая вам организация или физическое лицо и условия там совсем иные – как минимум происходит смена собственника!

Подходите внимательно к процедуре залога квартиры, помните – что только ваша внимательность, четкое понимание отношений в которые вы вступаете с банком, закладывая квартиру и следование описанным выше рекомендациям, помогут вам получая кредит не потерять квартиру и остаться при своем интересе, ведь по большому счету давая заработать банку на процентах с кредита – вы и сами планируете заработать вкладываясь в свой бизнес. Не искушайте судьбу - все взвесьте и постарайтесь при принятии решения о залоге квартиры быть честным в первую очередь по отношению к себе – а действительно ли ваш бизнес позволит вам вернуть кредит и заработать, в противном случае вы рискуете потерять квартиру и вам уже никто не поможет – закон един для всех.     

Назад

helloaddblock-4

Вы просто не представляете, сколько всего может не запомнить человек, если он вызван в качестве свидетеля.
Лоренс Питер
Исход крупных дел часто зависит от мелочей.
Ливий
Человеку от человека всегда грозит опасность
Народная мудрость
Выслушав речь адвоката, судья несколько смущенно произносит: - Если я правильно вас понял, мне остается только причислить подсудимого к лику святых
Автор неизвестен
Ваше дело простое - когда у Вас уже все хорошо.
Адвокат Комаров С.В.

© Официальный сайт адвоката Комарова Сергея Владимировича, 2010-2017

Яндекс.Метрика

Тел.: +7 (495) 772 1332
Основной офис "Кузьминский": 109377,РФ, г.Москва,ул.1-я Новокузьминская, д.7, корп.1

Коллегия адвокатов города Москвы "Совет столичных адвокатов" (200 м. от м. Рязанский проспект, соседнее здание с Кузьминским судом г.Москвы). Также ведется прием в дополнительных офисах в различных районах г. Москвы (доп. информация в разделе "Контакты").

Перепечатка, а также иное использование информации и текстов с данного сайта - запрещены без получения письменного согласия адвоката. Размещенная информация и тексты на сайте не носят рекламный характер.